[Юридический центр Advisor]

Разбавим наши статьи небольшой судебной практикой)

Итак, 1 октября 2018 г. Истринским городским судом Московской области было взыскано 570 000 руб. в пользу дольщика ЖК “Зеленые аллеи” (объект в г. Красногорск, застройщик - ООО “МИЦ-СтройКапитал”).

Судья Бардин Михаил Юрьевич присудил в пользу дольщика 350 000 руб. неустойки (просили взыскать 500 220 руб. 86 коп.), 175 000 руб. штрафа, 30 000 руб. в качестве компенсации морального вреда и 15 000 руб. компенсации на юридические услуги.

Что касается сроков процесса. В суд мы обратились 06.08.2018 г., подготовительное судебное заседание состоялось 03.09.2018 г., основное заседание – 01.10.2018 г. Сейчас ждем выдачу исполнительного листа, по которому уже можно будет получить денежные средства.

Ссылка на дело № 2-2752/2018, где можно в том числе увидеть и само решение суда: https://istra--mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=r&delo_id=1540005&case_type=0&new=0&G1_PARTS__NAMESS=%C5%F4%E8%EC%EE%E2%E0&G1_CASE__CASE_NUMBERSS=&delo_table=G1_CASE&G1_CASE__JUDICIAL_UIDSS=&G1_CASE__ENTRY_DATE1D=&G1_CASE__ENTRY_DATE2D=&G1_CASE__ORIGIN_DATE1D=&G1_CASE__ORIGIN_DATE2D=&G1_CASE__JUDGE=&G1_CASE__RESULT_DATE1D=&G1_CASE__RESULT_DATE2D=&G1_CASE__RESULT=&G1_CASE__MASTER_CASE_NUMBERSS=&G1_CASE__VALIDITY_DATE1D=&G1_CASE__VALIDITY_DATE2D=&G1_EVENT__EVENT_NAME=&G1_EVENT__EVENT_DATEDD=&G1_PARTS__PARTS_TYPE=&ORDERS__NUMBERSS=&G1_CLAIM__CLAIM_TYPESS=&G1_CLAIM__RESULTSS=&G1_CLAIM__RESULT_DATE1D=&G1_CLAIM__RESULT_DATE2D=&G1_DOCUMENT__PUBL_DATE1D=&G1_DOCUMENT__PUBL_DATE2D=&G1_CASE__VALIDITY_DATE1D=&G1_CASE__VALIDITY_DATE2D=&Submit=%CD%E0%E9%F2%E8

[Юридический центр Advisor]

Рады вам сообщить, что в нашем штате теперь работает профессиональный коллектор – специалист по взысканию долгов с компаний, который превратит ваш исполнительный лист в реальные денежные средства в максимально короткий срок!

[Юридический центр Advisor]

Оценка квартиры: для чего и когда это нужно?

Итак, вы получили долгожданные ключи от квартиры и при этом у вас ипотека. В этом случае вам понадобится сделать отчет об оценке этой квартиры (для получения закладной для банка), который вы можете заказать в оценочной компании, имеющей все необходимые документы (лицензии, свидетельства СРО, разрешения, сертификаты, дипломы специалистов, страховые свидетельства и т.д.). Также обязательно уточняйте у своего банка – часто они дают свой строго ограниченный список оценочных компаний, где вы можете сделать такую оценку. И если вы вдруг такой список не взяли и сделали оценку у сторонней компании, то банк, скорее всего, такую оценку не примет.

Документы, которые понадобятся вам для оценки:
1. договор долевого участия;
2. акт приема-передачи квартиры;
3. выписку из технического паспорта здания или поэтажный план, экспликация;
4. паспорт дольщика (первая страница и страница с регистрацией).
Все документы предоставляются простыми ксерокопиями (не оригиналы!).

В среднем стоимость оценки в различных компаниях составляет от 2 000 до 10 000 руб. и зависит от удаленности объекта, срока изготовления, от способа получения отчета об оценке (компания может направить его вам курьером или вы заберете его сами) и других факторов.

Отчет об оценке изготовляется в двух экземплярах: один идет в банк, в котором у вас ипотека, другой – в Регпалату при оформлении собственности на квартиру.[/size]

[Юридический центр Advisor]

 
Покупка квартиры – знаковое событие в жизни каждой семьи, но, вместе с тем, весьма затратное. Поэтому государство, заботясь о своих гражданах, предусмотрело механизм, позволяющий смягчить финансовый удар при покупке первой квартиры, а именно – налоговый имущественный вычет (далее – вычет).
На текущий год сумма, с которой начисляется вычет, ограничена в 2 000 000 рублей, а его размер составляет 13% от этой суммы или 260 000 рублей, но с 01.01.2014 года это ограничение касается не объекта приобретения, а субъекта. То есть, 2 000 000 рублей теперь предоставляются на человека/налогоплательщика, при этом заявлять вычет можно с нескольких объектов приобретения до тех пор, пока суммарно их стоимость не достигнет 2 000 000 рублей. В итоге получается лимит, свыше которого вычет предоставляться не будет. Обратите внимание, что данные изменения касаются лишь тех, кто не получал вычет по недвижимости, по которой права на вычет возникли до 01.01.2014 года. При оформлении вычета по данной недвижимости, права на него при покупке следующей не будет, так как имеет значение не год обращения за ним, а год, когда возникло право на него.
Вычет возможно получить также и с процентов по ипотечному кредиту, но здесь имеются свои особенности, связанные с применением вычета при покупке недвижимости в рамках ипотеки. Если право на вычет по недвижимости возникло до 01.01.2014 года, то суммы вычета по ипотечным процентам не ограничена и составляет 13% от этих расходов. Если – после 01.01.2014 года, то сумма, с которой начисляется налоговый вычет по ипотечным процентам ограничена 3 000 000 рублей. Так как сумма вычета напрямую зависит от суммы дохода, полученного за год, и больше, чем НДФЛ, удержанный с дохода, не вернут, то при ипотеке имеет смысл заявлять его в год получения остатка основного имущественного вычета. Собирать документы в банке по ипотеке ежегодно, бессмысленно, если Ваш доход не покрывает даже основной имущественный вычет. Проще: в год получения остатка основного вычета, собрать в банке документы с начала кредитования по конец прошедшего года и подать их все разом.
В какой момент возникает право на вычет? В двух случаях. Либо в год внесения записи в реестр прав на недвижимое имущество, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Либо в год подписания акта приёма-передачи, если у Вас был заключен договор долевого участия в строительстве (ДДУ), договор уступки прав требования (цессии) к ДДУ, договор ЖСК.
Есть ряд важных особенностей, которые нужно знать о вычете. Прежде всего, знайте, что Вы никогда не лишитесь права на вычет. Даже если недвижимость куплена в 2003 году, а Вы обращаетесь за вычетом лишь в 2018 году – Вы всё равно имеете на право него (с учетом ограничений, действовавших на 2003 год, то есть на момент возникновения права).
Вычет можно оформить с года возникновения права на имущественный вычет. За годы, предшествующие году возникновения права вычет невозможен (исключение – пенсионеры: они могут оформлять вычет по доходам прошедших 4 лет).
В 2018 году вычет можно оформить по доходам 2015, 2016, 2017 (для пенсионеров – ещё и 2014 год). Если весь вычет не получен – оформляться можно и дальше, ежегодно. Пример: по договору купли-продажи, заключённому в 2007 году, приобретена недвижимость. Собственность от 2007 года. За вычетом налогоплательщик обратился в 2018 году – вычет по доходам 2015-2017. Права на вычет по доходам 2007-2014 уже упущено, но право на вычет не потеряно.
На вычет можно подавать в любой момент в течение года. Необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ на имущественный вычет, приложить комплект документов, подтверждающих право на вычет, и сдать в налоговую инспекцию по месту регистрации.
После сдачи в течение 3-х месяцев идёт камеральная проверка. Если решение по итогам камеральной проверки положительное, то еще через 1 месяц Вам переведут деньги на счёт, если Вы сдали заявление о возврате НДФЛ вместе с декларацией (если сдали заявление после проверки, то месяц отсчитывается со дня, когда сдано заявление).

[Юридический центр Advisor]

Даже самые надёжные и качественные дома, построенные на века, порой нуждаются и в капитальном ремонте (далее – «кап.ремонт»). При кажущейся простоте и логичности рассматриваемого вопроса, тем не менее, в нём сокрыто очень много тонкостей и деталей, которые рознятся вследствие многих факторов. Рассмотрим различные аспекты темы капитального ремонта в Москве и Московской области (далее – «МО»).

И, конечно же, наиболее интересующий всех вопрос – сколько платить за кап.ремонт. Оплата производится ежемесячно. В Москве размер взносов за кап.ремонт на предстоящий 2019 г. не меняется с середины 2017 г. и составляет 17 руб./кв.м., а в МО эта цифра выросла с 9.07 руб./кв.м. в 2018 г. до 9.43 руб./кв.м. в 2019 г. Законодательством предусмотрены льготы федерального и местного значения, в соответствии с которым возможно как снижение указанных ставок, так и полное освобождение от уплаты за кап.ремонт.

Не менее важен вопрос, а куда, собственно, уплачиваются и кто получает денежные средства за кап.ремонт по ставкам, указанным выше. Они перечисляются на специальный счёт, созданный для конкретного дома. В случае его отсутствия – в соответствующий этим целям специализированный фонд, созданный в каждом субъекте. В Москве это – «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы» (ссылка – https://fond.mos.ru), а в МО – «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области» (ссылка – http://fkr-mosreg.ru). Их задача – аккумулировать и сохранять уплаченные денежные средства, которые потом будут выделяться на кап.ремонт каждого конкретного дома. Его характер и объёмы зависят от того, какой вклад был внесён жителями каждого дома.
Представим, что все владельцы квартир – добропорядочные и законопослушные люди, полностью исполняющие свои обязанности, в частности, по оплате взносов за кап.ремонт. Но любой, даже самый совершенный механизм, особенно, когда речь идёт о различных электронных платформах и системах, может дать сбой, и может случиться так, что уплаченный Вами взнос за кап.ремонт просто не дойдёт по назначению или затеряется. И тогда Вы будете считаться должником до тех пор, пока не докажете факт перечисления соответствующих платежей. К должникам могут применяться различные санкции на основании Жилищного Кодекса РФ. Чтобы не накапливать долг ещё больше и не выплачивать увеличивающиеся пени, нужно оплатить всю предыдущую задолженность вместе с пени. Узнать размер долга можно несколькими способами. Кратко расскажем о них:
1. Сумму долга можно узнать из квитанции, которую ежемесячно должна доставлять управляющая компания каждому собственнику квартиры по адресу расположения жилья.
2. Если же такая квитанция не приходит, нужно обратиться в финансовую службу управляющей компании лично или по телефону.
3. Другой вариант – обратиться в Фонд капитального ремонта. Это можно сделать по телефону, электронной почте или посетить данное учреждение лично.
4. Через Интернет на сайте гос.услуг своего субъекта.

Наконец, главный вопрос – когда, собственно, будет проводиться долгожданный кап.ремонт дома? Разумеется, единого ответа здесь быть не может: разные дома были построены в разное время, с применением различных материалов и с учётом индивидуальных технологических и архитектурных особенностей. Не стоит также забывать и о степени износа домовых систем. К настоящему времени почти каждый из субъектов разработал и представил собственные электронные поисковые базы, по которому можно подробно и в деталях узнать как информацию о своём доме, так и о том, когда и какие именно работы в рамках кап.ремонта дома должны проводиться. Прежде всего, необходимо упомянуть о «Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Он разработал всероссийский сайт (ссылка – https://www.reformagkh.ru), на котором представлена подробная информация по дому и различным вопросам касаемо его, в том числе и кап.ремонт. Существуют также и региональные базы данных по программе кап.ремонта: по Москве – «Региональная программа капитального
ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы» (ссылка – https://repair.mos.ru), по МО – «ЕИАС (единая информационная аналитическая система) ЖКХ» (ссылка – https://dom.mosreg.ru).

[Юридический центр Advisor]

На протяжении последних 4-5 лет рынок жилой недвижимости не подвергался серьёзным колебаниям, но вскоре может произойти его коренной перелом, последствия которого всем только предстоит осмыслить. Постараемся дать свой прогноз на тему, опираясь на ключевые факторы, которые, как мы считаем, и окажут решающее влияние на стоимость жилья в Москве и Московской области в ближайшем будущем.

Прежде всего, обратим внимание на сложный и двойственный фактор экономического состояния страны и платёжеспособности населения. Очевидно, что за последние 3-4 года экономика России претерпела определённый спад, а уровень жизни рядовых граждан снизился, что, естественно, привело к уменьшению объёмов приобретаемого жилья. Одновременно с этим, даже учитывая формально низкий уровень инфляции, произошло подорожание себестоимости строительства. Ипотека также по-прежнему остаётся весьма рискованной сделкой, несмотря на заявления Банка России о снижении ставок, а приобрести жильё на собственные средства могут позволить себе немногие. Но есть и положительный эффект. Застройщики будут вынуждены снижать цены на жильё в уже построенных домах, если продажи будут идти очень медленно. То же самое можно сказать и о гражданах, решивших продать свою квартиру на рынке вторичного жилья. Здесь преимущество будет у тех, кто либо вовсе не делал первоначальный ремонт, либо жильё требует незначительного ремонта.
Поскольку мы упомянули о застройщиках, обратим внимание на то, что ожидает и их самих. С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее почти 15 лет долевое строительство (по договорам долевого участия или «ДДУ») будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Главная проблема долевого строительства – рост числа обманутых дольщиков. Их количество растёт день ото дня, несмотря на принимаемые компенсационные меры. Попытки государства переломить ситуацию успехом не увенчались, поэтому было принято решение пойти на столь кардинальный шаг. Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трёх сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк. Поэтапно сделка будет выглядеть следующим образом:
1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
2. Банк аккумулирует средства на отдельном спец.счете – эскроу.
3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства с эскроу-счёта переводятся застройщику, а жильё переходит в распоряжение покупателя.

Описанный выше механизм не вводится моментально, с июля 2018 по июль 2019 года будет действовать «переходный период, в рамках которого счета эскроу создаются на добровольной основе. Упомянем и другие положения действующих поправок: запрет жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), обязательное банковское сопровождение, правило «1 застройщик – 1 разрешение на строительство».
Бесспорно, подобный порядок защитит права приобретателей жилья куда лучше, но это повлечёт за собой и рост издержек для самих застройщиков, а как следствие – рост цен на жильё, но исключительно в домах, возведённых по новым правилам.
Таким образом, резюмируя и анализируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что в ближайшие 3 года цены на жильё в новостройках всё же незначительно вырастут, а цены на вторичной жильё будут существенно снижаться, вплоть до 15-20%.

[Юридический центр Advisor]

В связи с тем, что после нашей предпоследней статьи про кап. ремонт нам стали задавать данный вопрос, уточним - а могут ли владельцы жилья в новостройках не платить за кап.ремонт? Закон допускает не освобождение, а отсрочку жильцов от участия в накоплении средств на кап.ремонт жилого фонда, что предусмотрено п.5.1 ст.170 ЖК РФ. В ней сказано, что, при включении дома в программу кап.ремонта после её утверждения или при очередной актуализации программы, законом субъекта срок начала сбора взносов может быть отложен. Максимальный период отсрочки – пять лет со дня включения дома в последний вариант программы, а не со дня сдачи дома в эксплуатацию. Указанный период отсрочки не является обязательным, власти субъекта вполне могут решить, что собирать средства на кап.ремонт можно начать и спустя три года, один год, или даже в месяце, который наступит после утверждения программы. Нормам ЖК РФ это не противоречит. Период в пять лет выбран не случайно – таков минимальный гарантийный срок, предусмотренный для новостроек (п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ). Если в течение этого времени в доме возникнут недостатки, требующие капитального ремонта, то, скорее всего, они окажутся связаны со строительными недочётами. И компания-застройщик в рамках гарантии устранит их за свой счёт.
Из всего вышесказанного следует вывод: жители новостроек обязаны платить взносы за кап.ремонт наравне с прочими владельцами квартир. Отсрочку до пяти лет им могут предоставить только региональные власти.

[Юридический центр Advisor]

На текущий момент, к сожалению, немногие граждане могут позволить себе приобрести жильё за свои собственные средства. Причиной тому – непростая экономическая ситуация в стране, низкие темпы прироста реальных доходов населения и их частичное обесценение, рост цен на жильё, а также геополитические и финансовые риски. Всё это заставляет людей обращаться за помощью к ипотечному кредитованию. Видя это, государство стремится сделать ипотеку более доступной для граждан. Для этого Правительством был разработан целый комплекс мер по поддержке банковского ипотечного кредитования, которые меняются и действуют и по сей день.
Политика Правительства и Банка России направлена на уменьшение ипотечных ставок, но их немалое снижение (до 5-7% годовых) возможно только в среднесрочной перспективе и при весьма удачном сочетании макроэкономических факторов. Однако потенциальных покупателей недвижимости вопрос о размере ипотечных кредитов волнует здесь и сейчас: к чему готовиться в наступающем 2019 году?
По нашему мнению, способствовать уменьшению процентной ставки и пользованию недорогой ипотеки могут следующие условия:
1. инфляции на уровне 3 – 5% в год;
2. рост экономики, благоприятная экономической ситуации в стране;
3. улучшение демографической ситуации;
4. рост финансовой грамотности наших граждан;
5. рост платёжеспособности населения;
6. снижение ключевой банковской ставки Центральным Банком России;
7. конкуренция условий ипотеки между банками и упрощение самого процесса оформления и выдачи ипотеки.
Вместе с тем, некоторые банки при регистрации сделок по ипотеке в электронном виде уже сейчас немного снижают процент кредитования. Кроме того, если на рынке наблюдается процесс снижения ставок по ипотеке, то это благоприятный момент для перекредитования тех, кто успел оформить ипотечный кредит ранее. Чтобы воспользоваться рефинансированием по более низкой ставке, следует просто обратиться в свой или иной банк.
Что происходит с ипотекой на данный момент? Сейчас средняя ипотечная ставка составляет примерно 8-10% годовых. Такой относительно невысокий процент обеспечивается госпрограммой поддержки ипотечных кредитов, но ситуация на финансовом рынке такова, что в любой момент банковские ставки могут вырасти. Размер процентной ставки по ипотеке зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. При этом возможны следующие сценарии:
1. Снижение ключевой ставки: в таком случае государству будет выгодно отменить
программу поддержки. А это, соответственно, вызовет рост кредитных ставок по ипотеке.
2. Повышение ключевой ставки: вне зависимости от программы господдержки, проценты по
ипотечному кредиту станут расти.
3. Государство исчерпало ресурсы для поддержки ипотечной программы (теоретически возможен и столь нежелательный сценарий развития событий): в 2018 году на ипотечные расходы государством было выделено всего 200 миллиардов рублей, а это лишь 12% от общей суммы кредитных средств, выделенных в 2017 году. С другой стороны, уже заявлено о продлении действия госпрограмм, направленных на выделение субсидий для многодетных родителей и для покупки жилья с материнским капиталом. Кроме того, в ряде регионов действуют дополнительные преференции, в частности, для многодетных семей.
Конечно, различные финансовые аналитики, эксперты, представители банков, а также
государственных структур уже высказали своё аргументированное мнение относительно того, что будет с ипотечными ставками в 2019 года. Тем не менее, взвесив все «за и против», мы больше склоняемся к тому, что с большой долей вероятности ипотека всё же станет дороже и менее доступной. Считаем, что именно фактор нестабильности экономики сыграет ключевую роль в этом вопросе, а предпосылок к её существенному росту пока не наблюдается.

[Юридический центр Advisor]

О проблеме обманутых дольщиков слышали и знают без исключения все. Она стала столь угрожающей, что её обсуждали на уровне Президента России. После чего Правительству было дано распоряжение разработать новый механизм, который защищал бы права и финансовые ресурсы приобретателей жилья на качественно новом уровне.
И этот новый механизм появился. 1 июля 2019 г. вступят в силу революционные поправки в 214-ФЗ. Они уже давно назревали, поскольку недостатки закона были очевидны уже в первые годы после принятия. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков, и число обманутых граждан постепенно возрастало.
Просуществовавшее почти 15 лет долевое строительство уйдёт в прошлое. Вместо него застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трёх сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк. Поэтапно сделка будет выглядеть следующим образом:
1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья;
2. Банк аккумулирует средства на отдельном счёте, называемый «эскроу-счёт»;
3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство;
4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства с эскроу-счёта переводятся застройщику, а жильё переходит в распоряжение покупателя.
Законодатель преследует следующие цели, вводя переходный период (с июля 2018 по июль 2019 гг.) к проектному финансированию:
1. Защита прав покупателей жилья;
2. Очищение рынка от недобросовестных и ненадежных застройщиков;
3. Сокращение сроков строительства;
4. Введение определённых ограничений (запрет жилищных сертификатов и ЖСК, обязательное банковское сопровождение и правило «1 застройщик – 1 разрешение на строительство»);
5. Проверка будущих внедряемых механизмов.
Указанные изменения, вносящие коренной перелом в закон, в механику взаимодействий между сторонами, а также на процесс строительства жилья предоставляют безусловные преимущества, но также таят в себе определённые недостатки. Рассмотрим один из не самых очевидных, а именно – большая нагрузка на банковско-финансовую систему страны.
Строительная и банковская отрасли оказались не готовы к переходу от долевого строительства к проектному финансированию. По данным Московского департамента по контролю в области ДДУ, лишь два застройщика перешли на эскроу-счета, остальные участники взяли паузу. При этом времени на раскачку осталось немного: июльские поправки существенно ужесточили правила.
Есть проблема и с самими специализированными счетами: по эскроу-счетам в России реально могут работать лишь 11 банков. Этот фактор сильно ограничит и зажмёт рынок строительства, поэтому Минстрой, Минфин и Банк России разрабатывают меры, которые смогут привлечь новых участников. Прежде всего, планируется смягчить требования к их рейтингу. Формально доступ к эскроу-счетам имеют все банки с рейтингом «А-» и выше. Сегодня их в России около 51. Технически они готовы к работе с эскроу-счетами, но проблема ещё и в том, что многим из них просто не интересна работа с застройщиками. Кроме того, для перехода на проектное финансирование банкам потребуется порядка 3,7 трлн. рублей.
Как покажут себя на деле принятые и ожидаемые к реализации меры сейчас не скажет никто. Для этого необходимо время и практика их применения. Но одно можно сказать точно: некоторое подорожание жилой недвижимости и издержки периода «обкатки» нового механизма работы стоят того, чтобы очистить строительный рынок и обезопасить денежные средства сограждан от недобросовестных застройщиков.