[Prokrust]

И еще вопрос юристам.
В какой срок Застройщик обязан зарегистрировать новостройку и внести в ГосРеестр. Грозят ли ему за это какие-то санкции ?
24 дом 3-й очереди до сих пор не зарегистрирован и никакой информации

[Юридический центр Advisor]

К сожалению, действующим законодательством срок постановки дома на кадастровый учет не установлен, соответственно, каких-либо санкций за такое бездействие применить к застройщику нельзя.

[СветланаМН]

Вопрос юристу: я из 1-ой очереди, квартира по акту принята  и оформлена в собственность в 2015. При мытье обнаружен брак окна, причём такой, что однозначно не подлежит ремонту (не могла понять почему в комнате все время холодно, пока не стала мыть окно и не обнаружила, что створка  в верху просто не закрывает щель в 3 см,  снизу все нормально).  Можно ли предьявить претензию застройщику, если данный дефект не был обнаружен при приёмке квартиры и не был указан в акте сдачи/приёмки? Если можно, то в течение какого времени после передачи квартиры собственнику?

[Юридический центр Advisor]

СветланаМН,
В соответствии со статьей 7 214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства про акту приема-передачи. То есть у вас он еще не прошел.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

[Юридический центр Advisor]

Для тех, кто делал, делает или будет делать перепланировку в квартире. Поскольку мы очень плотно работаем по согласованию перепланировок, хотим поделиться с вами этой информацией.
Желательно перепланировку оформить ДО начала ремонтных работ, согласовать все необходимые изменения и лишь потом приступить к самим строительным работам. Но по объективным причинам (нужно срочно переехать, нет времени заниматься согласованием, нет денег и т.д.) очень часто согласованием перепланировки собственники занимаются уже ПОСЛЕ самой перепланировки, то есть они сначала делают перепланировку (ремонт), живут в квартире какое-то, часто долгое время, а потом уже решают ее оформить по различным причинам (например, они решат ее продать, а, как известно, чтобы продать квартиру с привлечением кредитных средств, перепланировка, даже самая незначительная, должна быть согласована). Такая схема тоже работает и, в принципе, ничем не отличается. Коротко о нет.
Сначала вам нужно сделать Проект перепланировки в любой компании, у которой есть лицензии на занятие такой деятельностью (естественно, данный проект должен отражать существующую уже у вас перепланировку). Далее с этим проектом и комплектом документов вы обращаетесь в Администрацию города (или района) для согласования этой перепланировки. Да, я бы рекомендовала сделать это через МФЦ, так как тем самым вы сэкономите большое количество своих ресурсов: времени, нервов и трудов.
Далее после того, как Администрация согласовала вам ваш проект, вам нужно вызвать приемочную комиссию Администрации, чтобы они подписали вам акт о приемке, то есть приняли вашу готовую перепланировку. Здесь на практике немного сложнее, чем кажется. Для того, чтобы вызвать приемочную комиссию, которая примет у вас квартиру с перепланировкой, у вас должны быть следующие документы: акт о приемке (можно распечатать на сайте органа, который будет принимать. Например, по г. Красногорску, это Администрация г.о. Красногорск, адрес: Ленина, 4), акты скрытых работ, журнал производства работ, лицензии у организации, которая производила вам перепланировку (ремонт). Часто эти документы получить немного сложно, так как перепланировку и ремонт, в частности, делает не какая-либо строительная организация, а гастарбайтеры из Украины, Белорусии или из другого зарубежья... Когда в итоге у вас будет тот самый заветный акт о перепланировке, вы обращаетесь в БТИ, которое делает вам Технический план вашей квартиры, с которым также через МФЦ уже можно будет обратиться в Росреестр.
Все, ваша перепланировка узаконена, можете продавать квартиру!)
А если вам понадобится помощь юристов в этом достаточно трудоемком процессе, мы всегда рады помочь!)

[Юридический центр Advisor]

Хитрости застройщиков

Застройщик имеет право показывать и тем более передавать квартиры СТРОГО после получения им Разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Как правило, застройщик получает такое Разрешение после полной готовности дома (фасад, крыша, места общего пользования, квартиры, двор), но на практике ни раз мы встречали случаи, когда застройщик Разрешение на ввод получил, но дом при этом готов не полностью: еще идут строительные работы по фасаду здания, отделке мест общего пользования, благоустройству дворов и т.д.
Например, сейчас такое происходит в ЖК «Водный» в г. Москва, где дом получил Разрешение на ввод до 30.09.2018 г. и приемка квартир дольщиками, в которой мы принимаем активное участие, идет одновременно с доделкой дома. Также были аналогичные случаи, когда компания «Урбан групп» передавала квартиры в домах с котлованом, наполненным водой, вместо двора (этакий бассейн) и практически без фасада и потом еще ближайшие 6 месяцев все это доделывала.
Конечно, все это было незаконно и Разрешение на ввод было выдано в обоих случаях, скорее всего, через «плотное» и, скорее всего, «не совсем официальное» общение (назовем это так)) застройщика и Комитета ГосСтройнадзора г. Москвы (Мосгосстройназдор) или Министрерства строительного комплекса МО (органов, уполномоченных выдавать сейчас такие документы).
В любом случае, все это было сделано на благо вас, уважаемые дольщики!)
Будем надеяться, что и ваш застройщик сделает все возможное, чтобы как можно быстрее достроить и передать вам квартиры!)

[Юридический центр Advisor]

В первую очередь, обратиться в вашу управляющую компанию (далее - УК) с требованием составить Акт залива помещения. Сделать фото- и видеосъемку. Далее, чтобы определить виновника ЧП, если он пока не известен (сосед ли это или сама УК, застройщик, кто знает?..), вам нужно провести строительно-техническую экспертизу (обязательно в компании, которая обладает всеми необходимыми лицензиями и аттестованными специалистами), которая достоверно определит виновника потопа, а также стоимость ущерба, который был вам нанесен. И далее вы уже сможете решать с причинителем вреда сложившуюся ситуацию в досудебном порядке и дальше - идти в суд, если он отказался нести ответственность добровольно.
Да, в исковое заявление можно включить цену, которую вы уплатили за проведение такой экспертизы, а также затраты на представителя (юриста), компенсацию морального вреда.

[Юридический центр Advisor]

Часто нас спрашивают о том, можно ли что-то взыскать с застройщика, если он не поставил дом на кадастровый учет и дольщик в связи с этим не может оформить право собственности.
К сожалению, наш ответ - нет, нельзя. Единственное, что можно сделать, это после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания между вами акта приема-передачи квартиры, вы можете подавать в суд на признание права собственности. И с полученным решением суда обращаться уже в Росреестр (наиболее удобный вариант - через МФЦ) для регистрации права собственности на квартиру. Сейчас бумажные Свидетельства о праве собственности уже не выдаются, поэтому свое право на квартиру после ее регистрации вы сможете посмотреть, заказав выписку из ЕГРП (это можно сделать удаленно, через Internet, на сайте Росреестра, заплатив небольшую госпошлину).

[Юридический центр Advisor]

Практически в любой иск к застройщику можно включить требования о взыскании затрат на представителя. В соответствии со ст. 100 гражданско-процессуального кодекса "стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах".
Что это значит на практике. В исковое заявление включается требование о возмещении истцу затрат на юридические услуги в размере, который он действительно понес. В подтверждение этого факта прилагается договор с юридической фирмой и квитанция об оплате. По факту суд присуждает компенсацию, которую истец понес, но, как правило, снижает ее настолько, насколько считает разумным. Законом понятие "разумности" не регулируется.
 
Например, возьмем самое распространенное дело к застройщику - дело по взысканию неустойки. В среднем по Москве стоимость ведения такого дела составляет 40 000 руб. (от самого начала процесса до передачи истцу готового исполнительного листа. Хотя кто-то хочет работать лишь до оглашения решения суда, тогда сумма за ведение дела существенно ниже). В этом случае обычно суды присуждают 20 000 руб. в качестве компенсации на затраты. Но могут присудить как 10 000 руб., так и 30 000 и даже 40 000 руб.

[Юридический центр Advisor]

Материнский капитал - бонус в 453 026 руб. от государства при рождении второго (третьего, четвертого и т.д. ребенка).  Согласитесь, очень неплохо. Тем более, что действует эта прекрасная программа аж до 31.12.2021 года. А за этот срок можно успеть и первого ребенка родить, если еще нет, и второго тоже, если очень постараться)
Но, увы для многих, и к счастью, для детей, материнский капитал можно использовать только на строго определенные цели, а именно:
•   улучшение условий проживания (о чем мы и поговорим в этой статье);
•   получение детьми образования;
•   повышение накопительной пенсии мамы;
•   приобретение товаров и услуг для детей-инвалидов;
•    ежемесячные выплаты из материнского капитала на второго ребенка, рожденного с 1 января 2018 года для семей со среднедушевым доходом в месяц менее 1.5 прожиточного минимума.
Не секрет, что по данным статистики, 92% средств материнского капитала идет именно на улучшение жилищных условий. Оно и понятно: ребенок в семье – квадратных метров нужно больше.
Жилищные условия с помощью материнского капитала можно улучшить следующим образом:
1) приобрести жилое помещение по договору купли-продажи;
 2) построить (провести реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС):
•   с привлечением подрядчика по договору строительного подряда;
•   без участия строительной организации;
3)  приобрести или построить жилье по договору кредита или займа, в том числе с ипотекой:
•   уплата первоначального платежа при получении кредита или займа;
•   оплата основного долга и процентов по договорным обязательствам;
4)  уплатить платежи по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
5)  уплатить вступительный и паевый взнос по договору участия в кооперативном строительстве.



По общему правилу, средствами материнского капитала можно воспользоваться только по достижению ребенком трех лет!! Однако из этого правила есть некоторые исключения: привлечение кредитных организаций к совершаемой сделке с недвижимостью позволяет воспользоваться материнским капиталом на улучшение жилищных условий сразу, не дожидаясь исполнения ребенком 3 лет.

В этом случае средствами можно:
•   оплатить первоначальный взнос при оформлении кредитных договоров и договоров займа, включая ипотечные;
•   погасить основной долг и проценты по уже имеющимся долговым обязательствам.

Как можно получить деньги на улучшение жилья. С подготовленным пакетом документов владельцу сертификата лично или через своего представителя необходимо написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий в отделение пенсионного фонда (далее – ПФР). Стоит отметить, что есть возможность не использовать всю сумму сразу, оставив часть средств на другие цели. Далее в течение месяца специалисты ПФР рассматривают представленные документы, после чего выносят свое решение. В случае положительного ответа деньги будут перечислены не позднее двух месяцев со дня подачи заявления. Приобретение недвижимости с помощью средств материнского капитала осуществляется только в безналичном порядке. Получить капитал наличным путем запрещено действующим законодательством. В течение двух месяцев с даты подачи заявления существует возможность его отзыва, если перевод денег еще не осуществлен ПФР. В данном случае подается новое заявление об аннулировании предыдущего.

[Юридический центр Advisor]

В вашем ЖК активный процесс судов c застройщиком прошел, однако не все, кто хотел, успели обратиться в суд. В этой небольшой статье мы разберем, можете ли вы еще обратиться в суд или уже нет.
Закон установил срок, в течение которого дольщик может обратиться за защитой своих нарушенных прав и этот срок называется «срок исковой давности».
В соответствии со статьями 196, 200 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В нашем случае он исчисляется со дня подписания дольщиком акта приема-передачи квартиры.
То есть дольщик может обратиться в суд и после истечения трех лет, но в случае, если на судебном заседании представитель ответчика заявит ходатайство о применении срока исковой давности, суд взыщет неустойку только за последние три года, предшествовавшие дате подачи документов в суд.
Например, дольщику должны были передать квартиру 01.10.2015 г. Он, в свою очередь, подписал акт приема-передачи 01.10.2016 г. и (рассмотрим несколько вариантов, когда дольщик обращается в суд)
1)   и обратился в суд 03.10.2019 г., то ему откажут в удовлетворении его исковых требований в полном объеме, если ответчик заявит об этом;
2)   и обратился в суд 01.03.2019 г., то ему взыщут (если ответчик заявит ходатайство о применении срока исковой давности) неустойку с 01.03.2016 г. по 01.03.2019 г., то есть часть неустойки с 01.10.2015 г. по 01.03.2016 г. у него, увы, «сгорит».

Поэтому будьте бдительны – не оставляйте судебные дела «на потом».

[Юридический центр Advisor]

Не все дольщики знают, что в середине 2013 года наш юридический центр Advisor был первой компанией в Москве и Московской области, которая начала специализироваться только на спорах с застройщиками.
С тех пор прошло почти 5,5 лет. За это время нами закончено более 1600 судебных дел. Из них около 90% составляют дела по взысканию неустойки с застройщиков за несвоевременную передачу квартир. Остальные дела – это дела по расторжению договоров долевого участия, взысканию процентов за пользование денежными средствами дольщиков, споры по качеству квартир, признание прав собственности на жилые и нежилые помещения в новостройках и т.д.
Ссылка на наши решения судов (на нашем сайте выложено более 250 реальных решений, начиная с 2013 по 2018 года! Все их легко можно проверить на сайтах судов: если это любой городской суд Московской области, то в разделе «судебное производство»; если же это какой-либо из судов Москвы, то на сайте www.mos-gorsud.ru в разделе «Поиск по судебным делам»  (если это дела за конец 2015 - 2016 года) или на сайтах самих районных судов города Москвы в разделе «Судебное делопроизводство» (если это старые дела по 2015 год) http://www.mosadvisor.ru/court_decisions/

[Юридический центр Advisor]

15 октября 2018 г. в Никулинском районном суде г. Москвы была взыскана неустойка в 100%-ом размере!

Судья Голянина Ю. А. присудила дольщику ЖК «Мортонград Путилково»: 222 968 руб. 67 коп. неустойки (100%, без снижения по статье 333 ГК РФ!), 50 000 руб. штрафа, 20 000 руб. в качестве компенсации морального вреда и 25 000 руб. компенсации на юридические услуги. А всего 317 968 руб. 67 коп.

По срокам. В суд мы обратились 14.08.2018 г. Первое подготовительное судебное заседание состоялось 20.09.2018 г. Основное заседание – 15.10.2018 г. Теперь ждем решения суда в письменной форме и после этого - исполнительный лист.

Ссылка на дело https://www.mos-gorsud.ru/rs/nikulinskij/services/cases/civil/details/f5545df1-868d-405c-a5fb-eec1f8743f70?participants=Нуждина

[Юридический центр Advisor]

Очень частый вопрос, который нам задают, когда обращаются за ведением дела по неустойке: “А можно ли взыскать сумму, которую мы платили за аренду жилья за то время, когда застройщик задерживал нам передачу квартиры?»
Логично кажется, что почему бы и нет, ведь эти расходы являются прямыми убытками, которые дольщик понес полностью по вине застройщика, поэтому тот обязан их возместить! Но на практике все оказывается немного сложнее.
В суде нужно доказать необходимость дольщика в аренде, то есть сам факт того, почему он не может проживать в той квартире, в которой он зарегистрирован, даже если она находится в другой области. То есть если дольщик хочет попытаться взыскать сумму, уплаченную за аренду, нужно предоставить следующие документы:
1.   Сам договор аренды.
2.   Подтверждение оплаты аренды.
3.   Свидетельство о праве собственности на арендуемую квартиру от арендодателя (или выписка из Росреестра).
4.   Выписку об отсутствии у дольщика и его супруга (если есть) недвижимого имущества в Москве и Московской области (берется в Росреестре, можно заказать удаленно).
5.   Если у дольщика регистрация в другой области, то нужно предоставить Свидетельство о праве собственности (или выписку из Росрееста) на владельца квартиры и выписку из домовой книги, где будут перечислены все зарегистрированные там лица. И крайне желательно, чтобы на дольщика приходилась площадь, менее учетной нормы, установленной в этой области. Например, для г. Ярославля учетная норма составляет 12 кв.м. и менее на одного человека.
6.   Справку с места работы, доказывающую, что дольщик вынужден проживать в Москве (Московской области).

Но даже при предоставлении всех этих документов, суды Москвы и Московской области, увы, часто отказывают во взыскании сумм по аренде в отличие, кстати, от судов других областей (пример Решение № 2-390/2016 2-390/2016~М-429/2016 М-429/2016 от 27 июня 2016 г. по делу № 2-390/2016)
По логике судей истец должен доказать, что он арендовал жилье в результате противоправных действий застройщика. Проанализировав решения судов, в которых судьи отказали во взыскании убытков по аренде жилья, получается, что если дольщик снимает жилое помещение и проживает в нем в период, предшествующий заключению ДДУ, а затем заключает ДДУ, так как хочу жить в собственной квартире, то в случае просрочки передачи ему квартиры, он не может претендовать на компенсацию расходов на найм на период просрочки. По логике суда, для взыскания убытков найм квартиры должен быть связан с противоправными действиями застройщика. А если дольщик просто продолжает снимать квартиру, а после исполнения застройщиком своего обязательства расторгаю договор найма, то эти расходы никак не связаны с нарушением обязательства.
По нашему мнению, это полный абсурд, но такова реальность.
Но в любом случае, если у дольщика есть возможность собрать все вышеперечисленные документы и попытаться взыскать сумму за аренды (а она часто очень немаленькая и порой даже превышает размер неустойки), то это всегда хорошо. Возможно, тем самым удастся изменить судебную практику Москвы и МО по аренде в пользу дольщиков!)

[Юридический центр Advisor]

Периодически мне на глаза попадаются исковые заявление, написанные самими дольщиками или не очень опытными и грамотными их представителями, где они оплачивают госпошлину и потом включают в исковое заявление требование о возмещении этой суммы с застройщика. Поэтому вопрос: а надо ли вообще дольщику как потребителю платить госпошлину или он от нее полностью освобожден?
Госпошлина платится при цене иска, более 1 млн руб. Как высчитывается цена иска: цена иска – это размер неустойки, которую вы просите. В нее не включается госпошлина, компенсация морального вреда, судебных расходов. Если вы просите взыскать еще и убытки, например, по аренде квартиры, то они тоже будут включены в цену иска. Цена иска указывается в шапке иска. Именно на нее смотрит суд, определяя, нужно вам платить госпошлину или нет.
Итак, смотрите, какая у вас цена иска: если менее 1 млн руб., то такое понятие как “госпошлина” не про вас; если цена иска более 1 млн руб., то высчитываете госпошлину следующим очень простым способом
(Цена иска – 1 000 000 руб.) х 0,5% (то есть 0,005) = госпошлина, которую вы должны уплатить, приложив к пакету документов оригинал (не ксерокопию!) квитанции об уплате.
Например, цена иска 1 450 000 руб. Соответственно
(1 450 000 – 1 000 000) х 0,005 = 2 250 руб.